今年下半年以来，“提前还贷”这个词热度越来越高，很多购房者正在积极摆脱“负翁”身份，加入提前还房贷大军。在年轻人喜欢的应用“小红书”上，许多人分享自己提前还房贷的思路、攻略和计算方式。

一方面是购房者因各种原因提前还贷，另一方面是银行不愿意优质业务的贷款存量快速流失，“排队还房贷”现象在各大一二线城市愈发普遍，在杭州的部分银行，提前还房贷已经要排队到明年四月份。

提前还贷款怎么计算还款金额?

乍一算房贷利息总额，确实容易吓一跳。假设你申请100万元的商贷(非公积金贷款)，期限30年，首套房执行4.6%利率，按照等额本息还款方式，你总共需要支付84.55万元利息以及100万元本金，即便按照等额本金还款方式，所需支付的利息也高达69.19万元。如果是二套房执行5.7%利率，100万元30年期的商贷，在等额本息还款方式下，利息总额高达108.94万元，比100万元本金还要高。

由此可见，“是否应提前还房贷”既是经济学问题也是社会民生问题。可是，回答此问题不能依靠“给银行打工”这种简单思维，而要根据经济学原理进行理性分析和科学研判，其核心逻辑是，要比较名义利率、实际利率，分析不同时期、相同数量人民币的购买力，以及个人收入随着时间推移如何变化。

分清名义利率和实际利率，才能弄懂你我的贷款利率。很长时期内，不论是个人住房贷款还是企业经营性贷款，所执行的利率均为名义利率。而实际利率是什么呢?它是根据通货膨胀矫正的利率，即实际利率等于名义利率减去通货膨胀率。假设贷款的名义利率为10%，通货膨胀率为4%，实际利率就是6%，通货紧缩则反之。因此，名义利率告诉你的是，随着时间推移，你账户上的人民币数量增加有多快，而实际利率告诉你的是，你账户上人民币的购买力提高有多快。这也就解释了为何金融学者要将贷款称为“福利”，但前提是存在通货膨胀。

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